Аренда недвижимости и резкое снижение ставок не спасет бизнесменов от финансовых проблем. Сильно подешевели офисы — цены на вторичном рынке упали на 29 %, а арендные ставки на 24 %. К такому выводу пришли в компании RID Analytics, проанализировав рынок коммерческой недвижимости в феврале по сравнению с IV кварталом. Снижение коснулось не только офисных, но и торговых и производственно-складских помещений. Несмотря на падение цен, количество сделок в этом сегменте по-прежнему единичное, лучше обстоят дела с арендой — предприниматели стараются выбирать более дешевые варианты и переезжают, если арендодатели не идут на уступки.
Аренда недвижимости что это
Арендные ставки снизились
По данным компании RID Analytics, средние запрашиваемые арендные ставки снизились: по офисным и производственно-складским помещениям на 24 %, по торговым — на 22 %. В феврале средняя арендная ставка составила 683 рублей за 1 кв. м по офисным помещениям, 1030 рублей по торговым и 213 рублей по производственно-складским помещениям. Снизились и средние удельные цены предложения на аренда недвижимости на вторичном рынке — на 29% по офисным и на 16% по торговым помещениям.
Средняя цена квадратного метра составила 64 000 руб. по офисным, 80 000 руб. по торговым и 12 000 руб. по производственно-складским помещениям.
Руководитель аналитического центра «Сиб Недвижимость» полагает, что снижение цен и арендных ставок на коммерческую недвижимость несколько меньше, чем посчитали в RID Analytics. Однако конкретных цифр в компании назвать не смогли, пообещав подготовить точные данные к концу месяца. Не согласился с данными аналитиков и президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости: «Говорить о снижении цен только на основании цены предложения неправильно, потому что снижение ставок аренды состоит из двух частей — это фактически арендуемые площади и предложение. По фактически арендуемым площадям снижение произошло в лучшем случае на 10 %. Если бы речь шла о модальных, то есть самых распространенных, ценах на офисы или торговые площади определенной категории, аренда недвижимости можно было бы понимать, что цифры верны.
Аренда недвижимости в форме земельного участка
К аренде участков обычно исходя из определенных экономических или иных соображений. На правах аренды оформляется:
- Предоставление земельных участков в аренду собственникам объектов капитального строительства, которые на них расположены;
- Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды;
- Предоставление земельных участков для целей строительства;
- Предоставление земельных участков для размещения некапитальных объектов;
- Предоставление земельных участков под озеленение и благоустройство;
- Предоставление земельных участков в аренду арендаторам объектов капитального строительства, находящихся в государственной собственности.
При аренде участка оценивается:
- Площадь земельного участка, необходимого для предоставления;
- Срок договора аренды земельного участка;
- Ставка арендной платы;
- Наличие на земельном участке объектов самовольного строительства;
- Включение в договор иных условий, противоречащих действующему законодательству, и т.д.
Аренда недвижимости — предложение на порядок превышает спрос
В инвестиционной риэлторской компании отмечают, что предложение на порядок превышает спрос, а главным ориентиром для арендаторов становятся не характеристики бизнес-центров, а их ценовая политика. Компании пытаются освободиться от дорогой и арендовать более дешевую недвижимость. Цены падают повально, однако отдельные собственники продолжают держать высокую планку и терять арендаторов, — рассказал специалист отдела коммерческой недвижимости компании.
Легче приходится уже окупившим себя бизнес-центрам. Недавно введенные объекты, строившиеся на кредитные деньги, попали в более сложную ситуацию: банки увеличивают процентную ставку, соответственно растет затратная часть при увеличивающихся свободных площадях. В отличие от объектов классов В, С и D, Аренда недвижимости, где уровень заполняемости, несмотря на снижение показателей, по-прежнему относительно высок, спрос на здания класса А пока существенно ниже — по данным RID Analytics, доля незанятых площадей составляет порядка 30–60 % в зависимости от объекта.
«Наиболее сильная коррекция арендных ставок в свободных офисных помещениях идет по дорогим районам: минус 40 % в Железнодорожном, 27 % в Октябрьском и 22 % в Центральном. В меньшей степени снижение коснулось Заельцовского и Калининского районов, — поясняет директор RID Analytics. — Среди торговых помещений цены снижаются также в дорогих районах, а в районах с традиционно более низкими ставками — Кировском, Дзержинском и Калининском, аренда недвижимости — отмечено или более слабое снижение, или даже рост ставок. По продаже офисных и торговых помещений в центре цены слабее реагируют на кризис, чем на окраинах».
Если человек хочет продать свою недвижимость, скидка должна составлять порядка 25–30 %. Если продажа несрочная, то от среднерыночной цены придется скинуть 15 %, — рассказал Федор Голованов. — Несмотря на падение, нижней границы цены на коммерческую недвижимость еще не достигли»
Аренда недвижимости в форме офиса
Одним из основных сегментов современного рынка коммерческой недвижимости являются офисы и бизнес-центры. Аренда офиса может быть без соответствующей инфраструктуры. Такие помещения предпочитают те, кто желает обеспечить себя полностью индивидуальным построением бизнеса и в области интерьера, и в сфере организации коммуникаций и безопасности фирмы.
Многие компании предпочитают полностью готовый для работы офис с ремонтом, отделкой разного уровня, с мебелью, необходимой техникой и коммуникации. Довольно часто в одном офисном здании одновременно сосуществуют компании, ведущие разнородную деятельность. Однако многим компаниям важно иметь отдельный вход, отдельную парковку, отдельные коммутируемые линии. Поэтому спросом пользуются, как офисы в общем офисном здании, так и отдельное крыло здания или вообще отдельное здание. Особенно большим спросом у потребителей пользуются небольшие офисы. Связано это и с большим количеством малых и средних компаний — спецтехника из Германии, одна из таких компаний. Специальных отделений крупных компаний, а также с тем, что застройщики и девелоперы предпочитают сдавать площади оптом – офисными блоками. Размер малого офиса составляет 5-30 квадратных метров.
При аренде маленького офиса к его полезной площади прибавляется часть общей площади (места общего пользования, коридорный коэффициент и т.д.).
Наиболее дешевые офисы предлагаются в подвалах и на чердаках. Может быть, для кого-то это и приемлемый вариант. Но стоит иметь в виду некоторые обстоятельства. Длительное нахождение в подвале опасно, туда осаждается пыль, стекает дождевая вода с грязью и щебнем. Из под фундамента выделяется вредный земельный газ – родон. Часто подвалы затапливают канализационные стоки. В таких помещениях обычно живут грызуны, тараканы, комары и т.д.
- В подземных помещения не хватает естественного света, а постоянное искусственное вредно для глаз.
- Как правило, в подвалах повышенная влажность, с которой не справляется даже хорошая вентиляция.
- С одной стороны, арендная плата в подвальных помещениях более низкая, но в другой, стоит ли рисковать здоровьем сотрудников.
- Немногим лучше варианты другого подземного «базирования» – в подземных переходах, в подземных торговых комплексах и на подземных автостоянках.
Более подходящий вариант – офис на на крыше. Такое помещение тоже может быть очень недорого. Например, в Москве чердачный офис в среднем на 15% ниже цены аренды на обычном офисном этаже. Как правило, из «крышного» офиса хороший вид. В таком помещении много естественного света и тратится меньше энергии на освещение. Зимой в нем теплее, чем на нижних этажах. Наверху меньше шума, пыли, вредного воздуха. На верхних этажах устойчивая мобильная связь.
Самые дорогие офисы имеют отдельный вход с улицы, имеющей большой поток пешеходов. Их обычно используют как торговые точки.
На рынке коммерческой недвижимости имеется как прямая аренда, так и субаренда. Арендовать помещение потребителям можно напрямую как у собственника, так и у арендатора. Помочь подыскать нужную коммерческую недвижимость могут агентства недвижимости, специализирующиеся на предоставлении данной услуги. Необходимо уточнить, что аренда сайта — совершенно новое явление, не имеет отношения к аренде недвижимости.
Снижение цен на аренду недвижимости
Снижение цен на аренду и покупку коммерческой недвижимости хорошо для предпринимателей, но сейчас у них нет и этих денег, — считает доктор экономических наук, профессор Якубович. Это мнение разделяет и генеральный директор Межрегиональной ассоциации руководителей предприятий, президент Новосибирской городской торгово-промышленной палаты.
Говорить о том, что снижение арендных ставок резко увеличит возможности предпринимателей, не приходится, особенно учитывая резко сжимающиеся объемы оборотных средств и возможности бизнеса к развитию. В наиболее тяжелом положении оказались те, кто приобрел новую технику в лизинг или по кредиту. Банковские ставки растут, и серьезную лепту вносит Центробанк, который сегодня дает бюджетные средства под очень высокий процент. Налоговая нагрузка также растет, как и стоимость бухгалтерского учета. Любой кризис является катализатором, который печатает проблемы как 3D принтер, аренда недвижимости является одной из них. Совместными усилиями рынок недвижимости перегрели, а сейчас все встает на свои места — цены опускаются на реальный уровень.
Аналитики полагают, что предпосылок для улучшения ситуации на рынке коммерческой недвижимости нет. Денег в экономике больше не становится, поэтому прогноз — на дальнейшее снижение. Пока мы слышим о том, что компании разоряются, идет сокращение числа сотрудников, снижение зарплат. Судя по прогнозам экономистов, дно на рынке коммерческой недвижимости еще не пройдено. Он начнет восстанавливаться позже, чем экономика в целом, и этот временной лаг составит от полугода до года.
